Immobilien im französischen Roussillon: Kauf sorgfältig prüfen

• Frankreich und Spanien haben getrennte Kaufverfahren und Rechtsordnungen; für Immobilien in den Pyrénées-Orientales gelten französische Regeln.
• Der Ablauf unterscheidet sich unter anderem danach, ob es um bestehendes Wohneigentum oder einen Neubau im VEFA-Verfahren geht.
• Beim Bestand sollten Sie Objektzustand, Verkäuferunterlagen, Lage und gemeinschaftliche Verpflichtungen vor einer bindenden Entscheidung prüfen.
• Der Verkäufer muss das objektabhängige DDT zum Vorvertrag oder Kaufvertrag vorlegen; welche Diagnosen hineingehören, richtet sich nach Baujahr, Gebäudeart, Ausstattung und Lage.
• Notar, Finanzierung und steuerliche Folgen müssen für Ihre persönliche Situation von zuständigen französischen Fachleuten geklärt werden.

„Südfrankreich“ umfasst viele unterschiedliche Regionen. Für eine Immobilie rund um Perpignan oder in den östlichen Pyrenäen grenzen Sie zunächst die Lage im französischen Département Pyrénées-Orientales ein. Der Kauf in Frankreich folgt französischen Regeln; die katalanische Geschichte der Region ändert daran nichts.

Bevor Sie Angebote vergleichen, halten Sie fest, ob Sie eine bestehende Wohnung, ein Haus oder einen Neubau suchen. Prüfen Sie bei der Lage neben Entfernung und Alltagsversorgung auch Zugang, Zustand der Gebäude, mögliche gemeinschaftlich genutzte Flächen und die Unterlagen zur Eigentümergemeinschaft, falls es sich um eine Wohnung handelt. Diese Punkte sind Prüffelder, keine pauschale Aussage darüber, welche Unterlagen in jedem Einzelfall genügen.

Beim Bestandskauf unterscheiden Sie die Vorvertragsform. Die französische Behörde beschreibt die „promesse unilatérale“ so: Der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie während der vereinbarten Frist nicht anderweitig zu verkaufen; die kaufende Person kann innerhalb dieser Frist entscheiden, ob sie die Option ausübt. Die Behörde nennt für nichtprofessionelle Käufer einer Wohnimmobilie in diesem Fall ein Widerrufsrecht von zehn Kalendertagen. Die Frist beginnt am Tag nach der ersten Präsentation des eingeschriebenen Benachrichtigungsbriefs, mit dem die „promesse unilatérale“ mitgeteilt wird – nicht pauschal am Tag, an dem Sie den Brief tatsächlich entgegennehmen. Lassen Sie die Frist für Ihr konkretes Dokument prüfen. Bei einem „compromis de vente“ müssen Bindung, Bedingungen und Fristen anhand des konkreten Vertrags geprüft werden; sie ergeben sich aus dessen Vereinbarungen. Ein Neubau im VEFA-Verfahren hat einen anderen Ablauf als ein Bestandsobjekt.

Bei einem Bestandsobjekt muss der Verkäufer das „dossier de diagnostic technique“ (DDT) dem Vorvertrag oder – falls es keinen Vorvertrag gibt – dem Kaufvertrag beifügen. Die französische Behördenliste nennt für ein Haus ab 50 m² ein DPE und bei einer Einstufung E, F oder G zusätzlich ein Energieaudit. Weitere Diagnosen hängen etwa vom Baujahr, Alter elektrischer oder gasbetriebener Anlagen, Abwasserlösung und Lage in ausgewiesenen Risikozonen ab. Bei einer Wohnung können außerdem Unterlagen zur Eigentümergemeinschaft erforderlich sein. Lassen Sie für die konkrete Adresse bestätigen, welche Berichte anwendbar und noch gültig sind; die Pflichtliste ist objektabhängig und kann sich ändern.

Prüfen Sie vor der Unterschrift nicht nur den Preis, sondern auch die Eigentumsnachweise, Dienstbarkeiten, Baugenehmigungen und gegebenenfalls Protokolle der Wohnungseigentümergemeinschaft. In den Pyrénées-Orientales können Küstenlage, Hanglage oder ländliche Versorgung für Ihre Nutzung wichtig sein; solche Merkmale sagen für sich allein aber nichts über Baurecht, Naturgefahren oder Anschlussmöglichkeiten des einzelnen Grundstücks aus. Lassen Sie diese Fragen anhand der Adresse bei den zuständigen Stellen prüfen. Die Finanzierungsklausel, Fristen und Folgen eines Rücktritts müssen sich aus Ihrem konkreten Vorvertrag ergeben; Gebühren und Steuern werden hier nicht pauschal beziffert.

Der französische Behördenleitfaden zum Kauf einer bestehenden oder noch zu errichtenden Wohnung trennt Bestandskauf und VEFA. Vergleichen Sie Angebote in Spanien nur mit den dafür geltenden spanischen Regeln; der Bereich Immobilien in Katalonien betrifft einen anderen Staat und ersetzt keine französische Vertragsprüfung.

Vor einer bindenden Entscheidung sollten Sie die Objektunterlagen, den Vorvertrag und die zugehörigen Fristen durch eine unabhängige, in Frankreich zuständige Fachperson prüfen lassen. Legen Sie dabei schriftlich fest, welche Beratung Sie beauftragen; eine allgemeine Information ersetzt diese Prüfung nicht.

Gelten beim Kauf in den Pyrénées-Orientales spanische Katalonien-Regeln?

Nein. Das Département liegt in Frankreich. Auch wenn die Region katalanisch geprägt ist und an Spanien grenzt, müssen für Kauf, Vertrag, Unterlagen und Abgaben die französischen Regeln geprüft werden.